インデックス活用方法

活用例4

不動産リスク管理への活用

不動産に係るリスクの分類

不動産に係るリスクは、以下に示すような多岐にわたるリスクが考えられ、不動産投資においては、不動産に係るリスクの認識、評価、対応が課題となり得ます。

リスク分類
不動産に係るリスク 物理的リスク 災害リスク 地震リスク
風水害リスク
事故・火災リスク
環境リスク 土壌汚染リスク
アスベスト・リスク
地下埋設物リスク
周辺環境リスク
法的リスク 損法性リスク
法規制・税制・会計制度変更リスク
管理運営リスク
市場リスク 不動産市場変動リスク
信用リスク
金利リスク
流動性リスク
出所: 国土交通省 不動産リスクマネジメント研究会
「不動産リスクマネジメントに関する調査研究 報告書」(平成22年3月)

不動産市場変動リスクの管理への活用

不動産投資インデックスは、不動産市場の平均的動向を示す指数であり、上記の市場リスク(不動産の分散投資では対応できない市場全体に係るリスク)のうち、特に不動産市場変動リスクの管理へ活用されることが期待されます。

不動産市場変動リスクの評価方法の想定事例:Property VaR(Value at Risk)

不動産市場変動リスクの評価方法として、金融商品のリスク管理に利用されているVaR(Value at Risk)の概念を不動産に適用するProperty VaRによる手法(下図参照)などが想定されてきましたが、従来は、代表的なインデックスが存在しないことから、対応が限定的だとの指摘もありました。

注) 上記図は、あくまで仮のデータを用いたイメージであり、実際の不動産情報に基づいたものではない。また、VaRは、通常、一定の保有期間後に、一定確率(信頼水準、1%、5%等)で起こり得る最大損失額であるが、ここでは仮のデータを用いるため、価格水準(%)で表現している。
出所: 国土交通省 不動産リスクマネジメント研究会「不動産リスクマネジメントに関する調査研究 報告書」(平成22年3月)

有効な不動産リスク管理を実現しやすい環境整備への期待

今後、ARES Japan Property Index(AJPI)等の不動産投資インデックスが、カバレッジやデータ期間等の点で一層充実し、そして、知名度向上による代表的な指数としての認知が高まっていく過程で、有効な不動産リスク管理をより実現しやすい環境が整備されることが期待されます。

活用例3
機関投資家等による不動産運用過程での活用