インデックス活用方法

活用例1 不動産投資市場の市況把握

四半期総合収益率(年率換算前)の推移(AJPI )

  1. インカム収益率の安定性を把握することができます。
  2. 短期・中期・長期のトレンドを把握することができます。
  3. 過去との比較による判断をしやすくなります。(リーマン・ショック後等の混乱時にも、冷静な判断を行いやすくなることが期待されます。)

活用例2 他資産との比較

他の投資資産とのマーケットの推移・比較が容易に!

(出所)Bloomberg
※ARES Japan Property Index (AJPI): 実物不動産投資指数、ARES Japan Fund Index (AJFI):非上場・私募不動産コアファンド指数、2012Q1、Q2はいずれも速報値

  1. リターンの推移を他資産と比較することが容易になります。
  2. リターンの水準、変動性、資産間の相関等、数値による客観的な分析に必要なデータが得られます。

各資産のリスク・リターン特性

  1. リスク・リターン特性の把握と他資産との比較が容易になります。
  2. ただし、利用目的に応じ、分析期間等を適切に設定する必要があります。
  3. 不動産投資インデックスは、変動性が低くなる性質(スムージング効果)があることが知られています。(AJPIのみならず、世界の不動産投資インデックスに共通の現象です。)
  4. 必要に応じ、リスク過小評価の修正が必要となる場合も想定されます。

活用例3 機関投資家等による不動産運用過程での活用

PLAN→DO→SEE→PLANサイクルの各過程でインデックスを利用

PLAN SAA (Strategic Asset Allocation)
不動産への資金配分
投資計画段階で
  • 不動産への資金配分がどの程度か?
  • リスク・リターン最適化による基本ポートフォリオの策定国内株式○%・国内債券○%・外国株式○%・外国債券○%・不動産○%等の中長期の資産配分
  • 定量的なリスクの計測- 実物不動産インデックス
    取り得るリスク許容量を定量的に各資産に配分していく
DO 商品・投資マネジャーの
選択不動産ポートフォリオの
リスク測定
投資計画段階で
  • 上記資産配分制約のもとで、どの運用マネジャー・商品を選択するか?
  • 投資後のポートフォリオ全体の分散度やリスクはどうか?
  • 定量的なリスクの計測-ファンド・インデックス
SEE 投資パフォーマンスの
検証要因分析等
投資検証段階で
  • 投資後のパフォーマンスの運用管理・検証
  • 市場要因の分析 - 実物不動産インデックス
  • 個々のファンドの運用実績の要因分析ファンド・インデックス

不動産投資のインデックスの利用、年金資金の投資プロセス

年金基金の運用プロセスにおける不動産投資インデックスへのニーズ

活用例4 不動産に係るリスクの分類

米国で最も普及し世界的知名度が高いNCREIFインデックスの方式に準拠

不動産に係るリスクは、以下に示すような多岐にわたるリスクが考えられ、不動産投資においては、不動産に係るリスクの認識、評価、対応が課題となり得ます。

リスク分類
不動産に係るリスク 物理的リスク 災害リスク 地震リスク
風水害リスク
事故・火災リスク
環境リスク 土壌汚染リスク
アスベスト・リスク
地下埋設物リスク
周辺環境リスク
法的リスク 損法性リスク
法規制・税制・会計制度変更リスク
管理運営リスク
市場リスク 不動産市場変動リスク
信用リスク
金利リスク
流動性リスク

出所:国土交通省 不動産リスクマネジメント研究会
「不動産リスクマネジメントに関する調査研究 報告書」(平成22年3月)

不動産市場変動リスクの管理への活用

不動産投資インデックスは、不動産市場の平均的動向を示す指数であり、上記の市場リスク(不動産の分散投資では対応できない市場全体に係るリスク)のうち、特に不動産市場変動リスクの管理へ活用されることが期待されます。

不動産市場変動リスクの評価方法の想定事例:Property VaR(Value at Risk)

不動産市場変動リスクの評価方法として、金融商品のリスク管理に利用されているVaR(Value at Risk)の概念を不動産に適用するProperty VaRによる手法(下図参照)などが想定されてきましたが、従来は、代表的なインデックスが存在しないことから、対応が限定的だとの指摘もありました。

注)上記図は、あくまで仮のデータを用いたイメージであり、実際の不動産情報に基づいたものではない。また、VaRは、通常、一定の保有期間後に、一定確率(信頼水準、1%、5%等)で起こり得る最大損失額であるが、ここでは仮のデータを用いるため、価格水準(%)で表現している。

出所:国土交通省 不動産リスクマネジメント研究会「不動産リスクマネジメントに関する調査研究 報告書」(平成22年3月)

有効な不動産リスク管理を実現しやすい環境整備への期待

今後、ARES Japan Property Index(AJPI)等の不動産投資インデックスが、カバレッジやデータ期間等の点で一層充実し、そして、知名度向上による代表的な指数としての認知が高まっていく過程で、有効な不動産リスク管理をより実現しやすい環境が整備されることが期待されます。